Недоступное наследство? дискуссия, разразившаяся по поводу шедевра гауди

 

 

 

 

 

 

Особенности девелопмента в России.

 

Девелопмент недвижимости в России – динамично развивающийся бизнес с большими вложениями, высокой отдачей и непредсказуемыми рисками. Дефицит офисных и торговых площадей порождает соответствующие предложения в виде офисных и бизнес-центров, торговых центров и ритейл-парков, которые активно строятся в различных регионах страны.

 

Огромные масштабы и темпы строительства, заданные инвестиционными интересами, увеличивают вероятность и степень рисков, и проблема их минимизации – это головная боль любого профессионала в сфере девелопмента, несмотря на то, что системные риски поддаются прогнозированию, и, следовательно, заранее можно как предугадать последствия возникшей рисковой ситуации, так и разработать механизм оптимального решения проблемы.

 

Специфика девелопмента коммерческой недвижимости такова, что в течение жизненного цикла объекта в процессах участвуют специалисты из различных областей, связанных с недвижимостью. Это консультанты, строители, проектировщики, риэлторы – все они обеспечивают весь путь девелоперского проекта от оценки земельного участка под строительство до организации управления объектом (фасилити), и именно от них зависит успешность проекта.

 

Очень часто девелопер сталкивается с необходимостью привлечения специализированных компаний, поскольку быстрое формирование профессиональной группы таких специалистов в рамках одной компании практически невозможно. Во всех случаях грамотный подбор специалистов чрезвычайно важен, поскольку может повлиять не только на качество отдельной части работ, выполняемых привлечёнными специалистами, но и на весь девелоперский проект в целом.

 

 

С какими рисками и проблемами обычно сталкиваются девелоперы?

 

Как уже было упомянуто, многие риски в сфере девелопмента предсказуемы и поддаются прогнозированию. Обычно это риски с вопросами прав собственности и финансирования. Здесь же присутствуют риски, связанные с недостаточным профессионализмом привлекаемых специалистов и компаний. Например, ошибки в концепции объекта, допущенные консультантами, могут повлечь большие затраты на перепрофилирование объекта. На этапе строительства подрядчики часто срывают плановые сроки и превышают согласованные сметы, что приводит к ухудшению экономических показателей проекта: росту процентов по кредитам, удорожанию работ. Ошибки же проектировщиков могут носить самый разнообразный характер и степень тяжести, так что последствия могут быть разными и совершенно непредсказуемыми.

 

Какие критерии при отборе проектных и строительных подрядчиков следует учесть девелоперу?

 

Ответственные виды работ должны выполнять профессионалы. Проектный и строительный этапы являются одними из важнейших моментов в девелоперском процессе, но на сегодняшний день на рынке проектных и строительных услуг не так много компаний, которые готовы гибко вписаться в девелоперский процесс, учесть все нюансы поставленных задач и, что важно, оперативно реагировать на изменения при их возникновении.

 

Несомненно, тщательное и разностороннее изучение потенциальных претендентов на выполнение тех или иных работ обязательно. И тем более важна, кроме стоимостной стороны вопроса, ещё и оценка квалификации претендента с точки зрения опыта – реализованных объектов, и с точки зрения качественного состава производителей работ, а также гибкости подхода к работе. В первую очередь эти требования касаются специализированных проектных компаний, а также подрядчиков по инженерным системам и сложному техническому оборудованию.

 

Одним из критериев отбора организации-подрядчика, кроме рекомендаций, реализованных объектов, страхования деятельности должно являться наличие в такой организации реально действующей системы менеджмента качества производимых работ, а в проектных организациях – ещё и системы проектного менеджмента, что, в совокупности, и является наиболее эффективным рецептом снижения рисков для девелопера.

 

Что следует понимать под определением «проектный менеджмент» и чем он важен?

 

Система проектного менеджмента подразумевает управление качеством проектных процессов и обеспечивает минимизацию и предупреждение рисков данного этапа девелоперского проекта за счёт прозрачности хода проектных работ и оперативной реакции как на изменения проекта, так и на дополнительные требования и условия, которые появляются в процессе проектирования при взаимодействии нескольких проектных структур разной специализации. Проще говоря, контроль, чёткая координация и взаимодействие с другими участниками проекта. Причём под словом «контроль» подразумевается абсолютное понимание компанией своего места в общем процессе, мгновенная и адекватная реакция на изменения, быстрое согласование со всеми заинтересованными участниками проекта и выполнение своих договорных обязательств в надлежащем качестве и в определённые сроки.

 

Обычно какую-то часть функций проектного менеджмента в проектной организации выполняет ГАП или ГИП, если, конечно, он есть, но для полноценного обеспечения административной стороны для работы с Заказчиками – юридическими лицами, требуется время, значительные силы и специальные знания. Поэтому не за горами время, когда в проектных организациях будут появляться свои менеджеры проектов, обладающие специфическими знаниями в области строительства и архитектурного проектирования и при этом профессионально владеющие административной частью любого проекта.

 

Что даёт система менеджмента качества проектной документации?

 

Наличие системы менеджмента качества выпускаемой проектной документации – это система разработки и контроля проектных решений, которая обеспечивает качество проектных решений и снижает риски переделок на этапе строительства. Под качеством проектных решений мы также понимаем и её экономическую составляющую – стоимость материалов, технологичность и т.д.

 

В чём выражается польза от предупреждения рисков с помощью механизмов проектного менеджмента и менеджмента качества проектной документации?

 

Объективными и ощутимыми результатами минимизации и предупреждения рисков, которые обеспечивает проектный менеджмент и менеджмент качества проектирования, являются:

 

–cнижение себестоимости девелоперского проекта, которое выражается в экономии денежных средств за счёт применения бюджетно-ориентированных технологий и проектных решений,

 

–минимизация рисковых расходов и издержек, а также, что является важным фактором экономики девелоперского проекта, – уменьшение и сокращение сроков реализации проекта за счёт оптимизации этапов процесса дизайн-проектирования и его координации с соответствующими смежными этапами девелоперского процесса.

 

Таким образом, в проектной организации с разработанной системой проектирования – менеджмента качества, а также проектного менеджмента – управления проектными процессами внутри компании в привязке к девелоперскому проекту есть возможности системно разрабатывать и прорабатывать различные варианты решений с учётом всех требований и пожеланий заказчика к объекту с поиском наилучшего из решений.

 

Более того, спрогнозированная предсказуемость положительных результатов различных этапов проектных работ позволяет осуществить поиск лучших из доступных проектных решений, а это, в свою очередь, повышает стилистический и технологический уровень девелоперского проекта в целом.

 

 

 

«Саграда Фамилия» – безусловный шедевр и итог всей жизни каталонского архитектора Антонио Гауди. Кроме того, это здание, послужившее причиной нешуточных разногласий, да и просто отмеченное печатью неудачливости. По мере того как строительство приближается к завершению (которого можно ожидать, по-видимому, не позже, чем лет через двадцать), разражаются всё новые протесты по поводу того, соответствует ли воплощение образу, созданному мастером в его поздний период.

 

Последний по времени протест исходит от группы влиятельных испанских архитекторов и живописцев, являющихся защитниками великого наследия. Они заявляют, что новая работа будет иметь очень мало общего с виденьем Гауди и что туристы, которые увидят эту конструкцию, никак не смогут сказать: «Вот, где начинается и кончается работа Гауди!» Возглавляет группу Мануэль Борджа-Виллел, директор Мадридского музея королевы Софии.

 

Да, сравниться с великим архитектором совсем непросто. Целый ряд его собратьев работал над строением с тех пор, как Гауди преждевременно умер в 1926 г. Однако им препятствовала эксцентрическая манера, в которой тот работал (ведь Гауди возводил здания не по разработанным планам). Также надо помнить про то, что многие проекты пострадали в ходе Испанской гражданской войны, не говоря уже об уникальной природе виденья самого архитектора.

 

В заявлении, появившемся на сайте Испанского института искусств и дизайна (fad), группа говорит: «Что бросается в глаза, так это общий посредственный уровень команды техников и девелоперов, которые действуют с наилучшими намерениями, но в большинстве случаев исходят из анахронического патернализма, в очередной раз используя Гауди, чтобы выразить в здании себя самих в ущерб изначальному замыслу». Борджа-Виллел на прошлой неделе заявил «Гардиан»: «То, что они строят, имеет очень мало общего с духом Гауди. Общий замысел имеет куда больше отношения к созданию туристской достопримечательности в целях рекламной пропаганды». Организаторы протеста обещают продолжать давление на команду проектировщиков с тем, чтобы сохранить идеи Гауди.

 

«То, что сейчас происходит, – это грандиозный скандал, но мы пока не просим заморозить строительные работы, мы просто привлекаем внимание к ситуации, – сообщила испанской газете «Эль Пас» куратор и эксперт по работам Гауди Мария Де Мар Амус. – Мы вновь будем обсуждать эту тему в октябре, а также будем искать дальнейшие способы усилить давление на девелоперов».

 

Отсутствие единодушия и горячие дискуссии не единственная угроза для «Саграда Фамилия». Главная забота о будущем собора возникла после того, как ранее в этом году пришло подтверждение, что скоростное шоссе между Мадридом и Барселоной будет проходить буквально в нескольких метрах от здания.